Home
Real Estate News
Featured Listings
Property Search
Your Home's Value
Interest Rates
calculators
School Information
Email Me

(626) 552-6575
vincentreal@gmail.com



0

房地產資訊

洛杉矶房地产市场走向
發佈日期: 2015年 09月 21日

平时有不少客户会问我房地产市场走向的问题。大家如果看我2011年以来的帖子,也有几次谈到这个问题。回过头来看,我的回答算是比较靠谱的。 这次我谈市场走向问题前,恰好读到了洛杉矶时报上的一篇文章,也是谈这个问题,作者是洛杉矶加大UCLA经济学家俞伟雄,他说,根据历史数据分析,南加才进入牛市三年,还有大约四年的牛市,大家不必现在就担心。 俞伟雄说,他研究了联邦住房金融服务中心从1957年至今的数据发现,整个洛杉矶郡的房地产市场经历四场牛市和熊市轮回,每个轮回的周期平均大约12年,每个轮回大约七年属于牛市,房地产市场上涨,而且涨幅至少在65%,此后的五年进入熊市。而现在,南加进入地产牛市仅仅三年,目前平均价格只涨了27%,所以南加还要在牛市里走四年,房地产市场还要再涨38%,才能迎来拐点。他表示,也许拐点会早一点或晚一点到来,但现在谈拐点似乎为时过早。俞伟雄说,根据多年的数据,房市走向泡沫的前兆是房价短时间内突然涨价,但过去两年内,并没有这样的现象。 而另一种观察房地产市场周期的指标,就是看建筑许可的审批数量。他说,通常如果房地产开发商持续投资兴建房屋的话,那就是看好房市的表现,如果开发商开始收紧投资,则预示着房价和需求都将走低。过去三年中,洛杉矶的建筑许可从2012年的11200件,增长到2014年的18200件,2015年的数量估计将更高。因此,经济学家可以大胆预计,至少在未来两年内,房市还将继续走高。 第三个预测的指标是看房屋租售比(price-to-rent ratio),但历史数据显示,2006年泡沫破灭前,洛杉矶郡的租售比是24.4,而目前仅为17.1,远低于当年,不过目前的租售比高于2003年之前的任何时期。 关于俞教授的说法,我基本是认同的。但是,我有两点需要修正,一,他说的七年五年的周期并不是每次都整整齐齐的,时间上长一点短一点都可能发生。上涨的幅度也可能每次不太一样,但用这几个指标综合地去观察房地产市场走向,是比较合理的。第二,华人区与老美区还是有点区别的。俞教授基本在讲老美区,华人区受中国因素的影响还是比较明显的。 目前,大洛杉矶地区的华人区还是不幸受到了中国经济、尤其是中国股市的影响(加上外汇管制收紧),所以,当洛杉矶郡还在微涨或者持平的时候,华人区和它们的周边则小幅下跌。 最新数据显示,2015年8月份,南加6个郡整体的销售量比去年同期上升8%,房屋中价上升4.3%,为43万8。其中,洛杉矶郡的销售比去年同期上升5.9%,房屋中价上升7%,为50万2。橘郡的销售比去年同期上升3.4%,房屋中价上升4.3%,为61万。这基本上反映了大多数老美地区的情况。 我的结论是,未来1年,南加的老美区仍然处于微涨或者持平。南加的华人区,将处于持平或者微跌的阶段。前两年涨得太凶的会进行调整。房市暂时进入一个稳定的时期。

各国中介谈中国人海外购房--环球时报记者采访阮秉森
發佈日期: 2014年 05月 15日

【环球时报驻美国特约记者孙卫赤】**随着美欧经济以及住房市场回暖,中国人在海外购房热近来引发国际媒体关注。路透社报道称,越来越多的中国买家正将资金投向纽约、伦敦和悉尼等房地产 市场。有房地产经纪人称,中国人第一次超越俄罗斯人,成为曼哈顿公寓的最大买家。《环球时报》记者采访美国、英国、澳大利亚和新西兰的地产中介方面人士后 发现,“中国人海外购房热”不假,但“炒高房价”言过其实。令当地人惊讶的是,中国土豪们用现金买房。 中国游客爱看美国豪宅 美 国南加州资深房地产经纪阮秉森对《环球时报》记者表示,中国人在全美买家中所占比例实际不大,不足以影响美国楼市,也无法影响整个区域楼市(如大洛杉矶地 区),不过,却足以影响华人集中的城市以及周边地区的楼市。华人聚居城市及周边城市的美国人中有一种声音,认为中国人把房价炒高了,使本地人更买不起。其 中原因之一就是现金购房。据统计,中国人在美买房,现金交易高达70%。 根据阮秉森提供的最新数据,2012年4月至2013年3月,外国 人在全美购买二手房(美国房屋市场以二手房为主,新屋比例很小)的金额只占6.3%,即全美二手房一年交易额1.08万亿美元,外国人只占682亿美元。 在外国人中,加拿大人位居第一,占外国人资金的23%;中国人居第二,占外国人资金的12%。若以6.3%乘以12%,中国人买美国二手房的资金在全美占 不到0.8%。 阮秉森介绍,2008年,加拿大人占在美买房外国人的23%,2013年还是23%;中国人2009年占在美买房外国人的 5%,2013年已增至12%。2013年加拿大人在美买房中间价位是18.3万美元,中国人中间价位是42.5万美元,比加拿大人高一倍不止。加拿大人 39%买在佛罗里达州,中国人53%买在加州,显出中国人与太平洋沿岸的紧密相连。加拿大人资金92%买独立别墅,中国人资金52%买独立别墅,48%买 联排别墅,显示中国人投资灵活性。 洛杉矶华裔房地产专业协会候任会长吕芳哲对《环球时报》记者说,中国人一般青睐价格好、学区好的地点;特 别注重风水,尤其商业地产请风水师的情况很多。此外,近几年来,中国人功课做的比较足,很多人来美前就通过网络选择地区,了解房屋状况和房价,到美后买房 很利索。但中国买房者也不一定都是手持现金的富豪,也有中国工薪阶层或中产阶级通过贷款买房。 阮秉森表示,实际上还有一些经纪人对中国买家 有微词,认为他们随意杀价,看房的时候像旅游团,有时同时找两名经纪人而让其中一人白忙。还有一些人喜欢自我研究,热衷各种攻略,不放心交给专家,有时迷 信纯白人社区。阮秉森不久前在亚凯迪亚代理一个600多万美元的房子,结果遇到不少来美旅游、顺道看房的中国人。他们要求经纪人找该城市中最贵的房子看, 目的是参观一下美国的豪宅。按行内惯例,有时候代理豪宅的经纪人会要求对方出示资金证明才同意带看房,但旅游看房者总是让经纪人再三请求,到了现场10到 15分钟走马观花,根本没有真正的意愿,就匆匆离开去看下一个房子。豪宅便成了一个免费旅游项目。有的人临走还会问“四百万卖不卖?”随意砍价让中介感到 无言以对。该豪宅最后被一名当地华人以现金买下。一些豪宅卖家对本地华人很有好感,对直接从中国来的买家则颇为担心,怕他们不按美国的规则办事。不过,阮 秉森表示,他遇到的中国买家总体素质还是不错的。

中国前官员购买核桃市豪宅曝光----环球时报采访阮秉森
發佈日期: 2013年 11月 12日

【环球时报驻美国特约记者 孙卫赤】原铁道部副总工程师、运输局局长张曙光涉嫌受贿一案不久前在北京市第二中级人民法院开庭审理,令其在美国购买的房产也被曝光。中国贪官到底在美国过着怎样的奢靡生活,成为美国华人社区的热门话题。位于美国西部的洛杉矶地区一直是一些中国贪官逃到美国后最喜欢居住的地方,一些官员在此购置豪宅,或者将妻子儿女送到这里。日前,《环球时报》记者探访了张曙光在美国所购豪宅,并走访了豪宅所在的当地社区。与前些年曾被媒体曝光的洛杉矶华人“二奶村”相比,敛财手段多样、出手置业阔绰、个人行踪隐秘,成了中国贪官在美国隐匿财产的最突出特点。许多当地美国华人认为,核查一些公司或官员海外业务及资产,应该是中国深度反腐的方向之一。   ###张曙光豪宅邻居不愿被采访###   2011年张曙光被停职审查后,他在洛杉矶县东部核桃市曾购置房产的消息就传了出去。核桃市曾多次被美国《金钱》杂志评选为全美生活品质最好的50小城市之一,居民多为中高收入阶层。在加州772个学区中,核桃市学区排名第33。该市官方网站称,核桃市约有2.9万名居民,以华裔为主的亚裔居民占64%。目前该市平均房价约为67万美元,居民家庭平均年收入为10.7万美元。   可能是由于贪腐行为此前一直未被查处,张曙光在核桃市购买的房产信息透过美国公开资料很容易查到。《环球时报》记者在Zillow等美国多家知名房地产网站都能从公开资料上查到一处房主为Xing Wang(音王兴,据称为张曙光妻子)和Shu Guang Zhang(张曙光)的房产,房产位于核桃市皮埃尔街688号。该房产占地约1.2英亩(约4800平方米),为5个卧室和5个卫生间、套内面积为4100平方英尺(约380平方米)的2层别墅式建筑。2011年2月,几乎是在张曙光受审查之前,这座房产的房主变为王兴一个人。   一名熟悉洛县东区房地产情况的地产经纪人乔伊对《环球时报》记者说,从公开资料来看,2002年该房产以86万美元售给张曙光,当时按这个价格该房产应该算是豪宅。2011年和2012年,房子地产税均为1.3万美元,地产税的征收为当年地产估价的1%到1.5%,据此可推测房子目前价值在110万美元以上。尽管这两年美国房产行情由于金融危机大幅下降,但这样的豪宅价格仍在上涨。一些当地房地产网站给出这座房子目前的市场价格为150万美元。乔伊称,张曙光这座房产附近一座5室4卫、套内面积为3665平方英尺的房子,前不久还以136万美元的价格售出。   9月中旬的一个下午,《环球时报》记者根据相关人士的指点来到核桃市。这座位于核桃市中心的豪宅,距离市政厅、老人活动中心、体育馆及核桃高中,也就2分钟的车程。这座豪宅坐东朝西,院子周围高大的树木除了让外人难以看到院内的情况外,也有阻挡夕照的作用。除了拥有3个车位车库的2层楼的主建筑外,在院子的东南角还有一栋建筑,不过被主建筑遮挡,在正门看不到。记者是在下午2时左右来到这座房子前,只见装有摄像头的铁门紧闭,大门旁边墙上有对讲机。从铁门处向院内看去,楼房门紧关,窗帘遮挡得严严实实。虽然不时有车驶过,但周围的环境还是给人以相当安静的感觉。就在记者在大门口的人行道上徘徊时,该房产南侧的邻居有人驾车出来,看样子是一名亚裔女性。当记者准备上前搭话,该女性摆手表示不愿交谈。   ###豪宅中国房主身份难查实###   尽管在当地人眼中,这样占地数英亩的房产已经算是豪宅了,但洛杉矶资深华人房地产经纪阮秉森对《环球时报》记者称,张曙光在核桃市的豪宅,与近年来一些中国人在南加州置产相比,只能算是小巫见大巫。以前一些大陆人在美国买房,都会像张曙光那样选择生活相对方便、学区好、华人多的地区居住,比如圣马力诺市、阿凯迪亚市等。现在很多有钱的华人开始在白人聚居的海滨地区买房。这些居住区一般的房子都在三四百万美元以上,上千万美元的房子也很常见。另外一个高档房购房热点区域就是尔湾地区的一些地段,房价都在四五百万美元以上。阮秉森说,价位高、社区新、设施豪华、景观好,更重要的是隐蔽性好,是现在中国大陆来的一些人在美国购房的特点。   对于张曙光在美房产通过公开资料可查到,有精通美国法律的华人对记者说,实际上很多大陆来的人在美国买房子都非常隐蔽,像张曙光夫妻这样在房产档案上直接写上名字是十年前的事,现在很少见。真正大的买家,买房的过程都弄得很复杂,甚至买卖过程中买、卖双方不见面也很常见。美国买房子只要不是贷款,就没有任何限制,什么证件都不需要。在美国买房是很随便的。   实际上,中国人近年来在美国购买上百万美元的豪宅,一般都通过所谓的“白手套”公司,即这些人在美国开设公司,然后把钱以合理的名义投到美国,再由美国的公司出面购房。很多人都是利用这个办法来隐藏真实的身份。一句话,在美国想匿名自己的房子,并不难;只有在违法的情况下,警方或检方会一层层查,这才会找到房屋的真实主人,一般就连房屋经纪人也查不到。有些人甚至首先把资产转到香港或是其他国家,从香港或是其他国家可以直接向美国汇钱。阮秉森说,近年来自中国大陆的购房者中,很多是这种情况。   ###中国反腐应查海外财产###   当记者问起如何判断这些来美国买房的人是商人还是贪官时,阮秉森说,中国人到美国买房一掷千万美元,已经不是什么新鲜事,但是很难判断这些人中哪些是商人、哪些是贪官。至于是否存在所谓的“贪官村”,他认为应该是不存在的,因为如果这些人是贪官,更不喜欢扎堆,许多中国人买房时都非常不愿意与其他人见面,希望越隐蔽越好。有些人买房子,特别声明要在白人区,而且不希望华人多。阮秉森称,洛杉矶以前有几个社区被人戏称为“二奶村”,这样的聚居区出现可以理解,因为“二奶”们寂寞,需要经常与人有联系,她们也不会在乎什么;而贪官是不愿意联系的,更不希望别人知道他们是从哪里来、过去是干什么的。   中国政府的反腐行动,在海外华裔社区产生很大影响。美国著名华裔律师邓洪接受《环球时报》记者采访时表示,他注意到,目前被揭露出来的贪官大都是在国内利用职权之便进行贪腐,但还有一种贪官在国内可能是不露声色,却在海外进行贪腐。他说,有人利用职权在海外开公司,让自己的儿子或是亲属负责,并对这个海外公司进行大量投资,而后报亏损,宣称投资失败。在中国的总公司根本无法了解真正的情况,结果国家资产就这样莫名其妙地流失掉了。   不少当地法律人士对记者称,其实近年很多大陆来的人使用不同的名字开公司、置产,利用各种渠道把国有资产弄到海外,然后利用国内监管不严的毛病将这些资产放进私人腰包。邓洪说,对这种做法,美国政府也开始注意。他说,以前有投资移民过来,很容易就得到批准;现在美国移民局官员对投资移民的资金来源,问得非常仔细。美国有调查数据显示,在中国人申请投资移民中,有60%的申请者资金来源没有办法证明是合法得来的。经常出现的情况是,在美国开设公司的经营范围,与投资者在国内的职位不符合,资金来源就会受到移民局质疑。了解美国移民法律的邓洪说,有一些投资移民案例,如果妻子办投资移民,而丈夫是中国国家机构的领导,那么就要出具证据,证明投资的钱和贪污受贿没有关系。   虽然大多数贪官或其家属在美行事隐蔽,但由于过惯了吃喝玩乐、声色犬马的生活,在一些场合有时也会露出马脚。比如,不久前在美国,一个不好好读书而涉嫌强暴的“二代”,以10万美元获得保释后,其父让其回到中国,10万保释金当然被没收。对此,这个孩子的说法是,要在国内,这种事早就搞定了。邓洪说,一些“二代”非常爱炫耀、张狂、外露,但一谈到父母就会谨言,其家庭背景难免会让人产生联想。 邓洪说,在越来越多的中国企业走出来的大背景下,一些官员利用这样的渠道将国有资产转到自己腰包的情况肯定会越来越多。特别是县、市一级到海外开公司的,没有一定的关系是出不来的,产生的问题可能会更多。他认为,中国反腐不能忽略海外,核查中国官员及国企在海外的业务及资产情况,也应是中国反腐走向深度的方向之一。 (9月22日环球时报)

赴美“看房團”不再流行買房大潮仍在持續看漲---環球時報採訪阮秉森
發佈日期: 2013年 03月 16日

【環球時報駐美國特約記者孫衛赤】美國房地產市場2007年底下滑,吸引了不少海外特別是來自中國的投資者。那時中國“炒房團”是美國媒體報導的熱點。現在,中國人到美國買房的大潮退卻了嗎? 美國資深房地產經紀人阮秉森對《環球時報》記者說,中國人到美國買房的大潮仍然在持續,而且是看漲。與以前不同的是,那種大張旗鼓的看房團越來越少,小團組和個人看房、買房的越來越多。發生這種變化的原因很簡單。首先是從購房的角度看,每個人的選擇不同(戶型、價位和地點),大看房團集中看幾個地點的做法,無法滿足個人購房的需求,充其量是了解一下美國的市場,因此通過看房團成交的情況很少,組織者也就沒有興趣了。另外,現在來美國相對來說容易多了,個人或是購房“興趣”相同的小團組來看房、買房,自由度高。 阮秉森表示,目前來自中國的購房者,在美國房地產市場呈現出較明顯的特點。從購房資金看,現金居多。特別是購買100萬美元左右及以下的房子,幾乎都是用現金;購買500萬美元或以上的房子,通常會有些貸款。在美國長期從事投資及移民的資深律師方孝偉介紹說,從戶型和價位看,購買20萬美元左右的房子,通常是用於投資,多選擇公寓;超過40萬美元的房子,通常是居住,多選擇獨立屋或連體別墅。 在一家中文地產網站供職的房產經紀人林女士告訴記者,對於購屋地點的選擇,因學區好、環境好,中國人購屋的熱點地區主要集中在南加州華人聚居地區,如亞凱迪亞市、聖馬力諾市、核桃市等。但隨著市場的競爭激烈,一些中國人已經跳出這些傳統區域,到主流小區買房。 方孝偉認為,“新國五條”中將徵收20%的差價利潤等政策,一定會影響到炒房者,勢必讓投資人重新考慮投資市場,上升的美國房市自然是首選。最新統計顯示,去年12月全美20個大都市房價比上一年上漲6.8%,創2006年7月以來最大漲幅。 究竟有多少中國人在美國買了多少房?精確數字難以統計,但可以肯定的是,購房手續方便和賺錢,會吸引更多的中國投資者到美國買房。阮秉森說,美國對於外國人購房沒有限制。如果是現金購房,連身份都不用查,在中國遙控購房,只要把錢轉到美國即可。在美國居住2年以上,個人銷售房屋獲利在25萬美元以下,免收利潤稅。阮秉森和方孝偉都認為,美國自2007年底房市下滑後,經歷了5年時間已經開始回升。現在是投資美國房地產的好機會。方孝偉說,在美國,20萬到40萬美元的房子,可租到每月1400美元到2000多美元;而在中國,170萬元到260萬元的房子,很難租到每月9000元到13000元人民幣。從“養”房子的角度看,美國相對容易。(3月9日环球时报)

2013新法--包商收首付款逾一成違法--世界日報採訪阮秉森
發佈日期: 2013年 01月 10日

世界日報記者洛杉磯報導---- ***新年伊始,加州政府2013年元旦上路的新法,不少都與房地產有關,其中有多個新法規與法拍屋有關,包括:重新貸款、貸款拖欠或法拍通知、購買到違章建築的法拍屋等相關規定,值得房地產交易人注意。 ***SB 1069號法案規定,從今年1月1日開始,自住屋主的房地產若被銀行收回或法拍,不僅無法償還的房屋貸款不會被銀行追討,重新貸款(Refinance Loans)的未償款也將不會被銀行追討,其中也包括重新貸款的費用、成本及相關花費。 ***房地產經紀人阮秉森表示,過去自住房子被銀行回收或法拍,僅規定屋主無力償付的貸款差額不會被銀行追債,不包括重新貸款的債務,今年生效的新法則擴大保謢屋 主無法償還的重新貸款債務,但屋主若將重新貸款兌現(Cash out),將貸款取出花用,則不受新法寬恕債務的保障。 ***今年1月1日新法上路的SB 1069號法案規定,如果購屋人所買的法拍屋,購屋後才發現是違章建築,新法規定至少要給予新屋主60天的寬限期,去改正、改善住宅的違章結構或問題。 有關銀行發出房屋貸款貸款拖欠(Notice of Default)或收回銷售通知(Notice of Sale),新生效的SB 1599號法案規定,銀行或貸款機構須提供有六種語言的摘要。 ***阮秉森說,摘要的六種語文包括英語、中文、西語、越南文、韓文、菲律賓語,加州企業局(The California Department of Corporations)將會在網站(www.corp.ca.gov)公布摘要的六種語文標準翻譯,此法將於今年4月1日或於加州企業局公布摘要標準 翻譯的90天後開始實施。 ***此外,「承包商州管會」(Contractors State License Board)提醒,將在今年進行住家裝修的屋主須注意,新法規定若承包商收受超過總合約價格10%的首付款,或1000元,即為違法行為。在承包商完成裝修之前,屋主不應支付所有費用。在材料運到之前,屋主也不應該支付材料費。屋主和裝修承包商之間應簽書面合約,其中包括進度、付款時間表、進展中所有項目成本及預計完工的日期。

房價今夏全面回升 未來五年每年回漲4%
發佈日期: 2012年 05月 30日

  全國房地產商協會(NAR)9日公佈今年第一季數據顯示,全美超過一半都市的一家庭房屋售價上漲,顯示美國房市正由谷底翻身,漸趨穩定。財務分析公司Fiserv也預期,各地房市將於今年夏季末,開始止跌回升,未來五年內平均房價每年回漲4%。   **顯示房市看好的另一訊息是房貸金融業巨擘“房利美”(Fannie Mae)9日公佈的新財報,也看到第一季轉虧為盈,獲利27億元。這是“房利美”2008年次級房貸危機被聯邦接管後的首度獲利。   專家指出,就業市場改善與房貸利率屢創新低帶動房市買氣,上市屋存量減少也使部分房市出現供不應求現象。此外,愈來愈多銀行允許溺水屋主短售 (short sale)而非法拍房屋,也有助穩定各地區房價。法拍過程通常冗長且成本高,據RealtyTrac統計,法拍屋的成交價比一般上市屋平均低25%至 50%。   Fiserv首席經濟學家史蒂夫(David Stiff)指出,部分地區房價已觸底,吸引觀望買家進場購屋。NAR首席經濟學家勞倫斯.尹(Lawrence Yun)分析,各地區待售屋數量持續減少,且上市屋標價上漲,顯示房價短期內還有提升空間。   麻州IHS Global Insight經濟學家紐波(Patrick Newport)則認為,儘管第一季房市表現不錯,“各項數據顯示房市邁向復甦,但預期至少兩、三年後才會恢復正常。”   Fiserv估計,相較於2006年高峰期水準,全美房價平均下滑35%,且未來五年內房價漲幅最大的10個都會區中,六個房價已自高峰期腰斬,譬如內華達州拉斯維加斯跌幅達61%。 其他預期房價漲幅最大的都會區則有密西根州底特律等。目前投入房市的買家多數為投資用途,購屋地點以拉斯維加斯與鳳凰城等為主,受惠於房貸利率偏低與上市屋少,預料首次購屋與換屋買家亦將逐漸增加。(世界日報)

外國人置產 稅法與美國人相同---世界日報採訪阮秉森
發佈日期: 2012年 04月 08日

世界日報記者洛杉磯報導--- 兩岸三地華人因美國房市低迷進場買屋持續發燒,會計師說,稅法對在美置產的外國人視同本國人,若有收入一樣要繳稅。 美國房地產協會針對前年3月至去年3月的房地產買賣研究發現,外國人在這段時間買了總值達410億元的房子。加上過去兩年搬來美國的新移民買家買的房子,總值達820億元,比早一年的660億元增加160億元。 在美購屋的外國人以加拿大人最多,占25%。其次是中國人占9%。再來是占7%的印度人、墨西哥人及英國人。購屋以佛羅里達州、加州、德州、亞利桑納州及內華達州為主。 DataQuick最新報告顯示,由於外州及外國投資客看好南加州房市前景,購屋比例愈來愈高,從2000年只占房市交易量的16.9%,上升至2月新高的29.7%。 定居加拿大多倫多的謝姓生意人即因「雞蛋不能裝在一個籃子裡」,要求定居南加州的妹妹替他看便宜又好康的房子,做為長期分散投資之用。 地產經紀阮秉森說,近年來自中國大陸的買家源源不斷,若買房是為自住,喜歡買在華人密集城市。若為投資,不介意買在邊緣城市。但普遍關心「產業稅如何支付」、「如果出租要不要繳稅」、「將來賣掉是否要付稅」等與稅務有關議題。 會計師陳博仁說,美國稅法對外國人在美置產視同美國人,不論是租金收入或將來賣屋有增值都與美國人一樣,都需申報所得稅表,唯使用的是「非居民」的1040NR表格。 針對一些外國人屋主售屋時希望與美國人一樣,享受過去五年若自住兩年,單身免繳25萬元利得稅、夫妻免繳50萬元利得稅的好處,陳博仁說,除非當事人真的以美國住所做為「主要居所」,否則這項做法只在自找麻煩,因為等於承認是美國人,全球收入都需申報。 會計師黃世仲則說,賣屋時,負責產權移轉手續的escrow 代書公司會詢問屋主是否是外國人。如果是,代書公司有責任在賣價預扣10%稅賦,以便繳交給國稅局。屋主須透過申報所得稅表,才能將多扣的稅金拿回。

房市最壞時期已經過去
發佈日期: 2012年 03月 02日

加州房地產經紀協會的首席經濟師Leslie Appleton-Young前不久在洛杉磯表示: “房屋市場最壞的時期已經過去了,但復甦仍然緩慢。” 這一點,與我們行內的看法一致。 她提供的數據支持包括失業率的降低,新屋開工率的提高,加州待售屋庫存的下降、尤其是待售銀行回收屋庫存的下降,低利率將維持至少到2014年,等等。 但她也提出要密切觀察下面幾個方面,這些方面的發展對房屋市場的復甦仍起很大作用: (1)歐洲債務危機是否順利解決,還是進一步惡化以致影響美國經濟? (2)美國半官方的貸款機構房利美、房地美,及官方的貸款保險機構聯邦住房局未來的改革及走向如何? (3)貸款的門檻是否降低,尤其是20%頭款的要求是否能鬆動? (4)稅法的改革是正面還是負面?尤其房地產貸款利率抵稅的政策是否變化? 她說,美國的總統大選倒不會對房地產市場走向產生太大影響,不管誰上台都不可能阻礙房地產市場的復甦。談到汽油價格上漲的影響,她說,這會促使很多上班族考慮搬家,也許對房地產是利多。

房市明年回春不易 好學區房價將微揚---世界日報採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 12月 29日

世界日報記者洛杉磯報導---聖蓋博谷東區一名白人地產經紀由於生意一落千丈,生活難以為繼,不久前自殺身亡,引起華洋經紀莫大震撼,也反映房地產市場仍舊低迷,地產經紀一度讓人艷羨的年收入,也如大江流水東去也。展望2012年,華人地產經紀認為,明年房市不無可能繼續往下走,但幅度不會大。由於中國大陸資金陸續挹注華人喜歡定居的南加城市,預期這些城市房價反會小幅上揚。 根據加州房地產部門統計,加州2007年11月房市最高峰時有54萬9244名地產經紀,今年截至9月只剩下44萬7642名經紀,整整少了10萬1602名。比起高峰,相當於少了18.5%經紀。 由於房子在市場上平均銷售時間是260小時,一棟50萬元房子,假設買賣雙方經紀佣金是各3%,相當於一人賺1萬5000元。但目前房市冷清,地產經紀已從原來每個月至少賣掉一棟房子,變成好幾個月甚至半年才賣掉一棟房子。由於仍須負擔保險、地產經紀協會會費等支出,不少人只有改行。 不願透露姓名的地產經紀指出,不少同行不是改行做直銷,就是回家讓親人養。 今年以來房價及房屋銷售量訊息則反覆不定,房價是否探底讓人感到困惑。地產經紀阮秉森引用華爾街日報就房價是否探底,可觀察的三要素,即失業率數據、房價與年租金比率與銀行回收屋占房市比例指出,這波經濟復甦難題就在失業率高居不下。通常所定居城市或地區失業率愈高,就表示房價繼續探底,還有下跌空間。 雖然加州失業率比全國平均數高近三個百分點,趨勢已見改善,阮秉森認為,加州房市最糟糕時候已過去。但受銀行仍然緊縮房屋貸款、回收屋數量仍多等不利因素,明年房市回春不太容易。 但房價一下子再跌10%的可能性也不大,因為南加州許多地區房價已低於造價,因此若再跌,頂多是小波動。 阮秉森說,在中國大陸房市往下調整後,目前確有不少資金流到南加州房市,雖然無法帶動整體房價上揚。但因為中國大陸富人喜歡購買華人集中區房子,如亞凱迪亞、核桃、鑽石吧、爾灣等地,支撐了當地房價,某些地區房價還出現小幅上揚。 地產經紀王桂華則認為,經濟雖未徹底好轉,已緩慢回溫,來年房價應會持平。一些學區良好城市,由於需求仍在,房價並未下跌,只是交易趨緩。

真短售假買賣 保屋除債 -- 世界日報記者採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 11月 26日

世界日報記者洛杉磯報導--- 房地美(Freddie Mac)洛杉磯辦公室負責打擊房貸詐欺的資深亞裔調查員Sanford Doi,日前在聖蓋博市與房地產經紀舉行研討會時表示,房屋市場的「短售」(short sale)溺水屋,發現愈來愈多的人頭買家(Straw Buyer)。 這類詐欺案是屋主虛設一個買家,或找親戚朋友做人頭,以極低價錢買下自己的溺水屋,日後該人頭再把產權轉給原屋主,該屋主將原來房貸債務一筆勾銷,但仍保住房子,且無需搬家。 Sanford Doi指出,這種詐欺案涉及製造假的文件,有時地產經紀捲入其中,也賄賂房屋鑑價師,房地美及相關政府部門均密切觀察發展,並嚴查可疑案件。 據 全國房地產商協會(National Association of Realtors)統計,短售交易約占目前總房屋交易的13%,在房地美經手調查的房貸詐騙案中,短售詐騙案即占了半數。這類詐騙案不但使銀行蒙受損失, 亦使正常的短售交易不易獲得批准,溺水屋主若無法短售房屋,通常面臨法拍下場。 房地產經紀阮秉森表示,隨著不景氣持續的衝擊,短售屋市場日漸擴大,讓部分鑽法律漏洞人士覺得有機可乘,趁機撈一票,也有人在高峰期買下房子,現在想以非真實的短售彌補損失。 阮秉森說,他在近期地產交易中就碰到「奇怪」情況,有的短售屋賣家經紀以極低價錢將房屋上市,但兩、三天就立即將狀況改為「Pending」(已展開過戶),他打電話留言,表示有現金買家願意出更高價,但賣家經紀未回電話。 還有一次阮秉森代理現金買家,開出優惠條件,但賣家收到出價合約後拒絕。交易結束後,公布售價竟比他客人的出價低。他事後打電話給賣家經紀人詢問,賣家經紀表示是輸入資料將售價寫錯。 阮秉森表示,房地產經紀人靠執照吃飯,涉入不法行為得不償失,其實有合法途徑完成短售,原屋主又不用搬走的做法,通常是由投資公司雇人與短售銀行談判,說服銀行批准短售,但實際上是原有屋主將貸款轉換到該投資公司。 如此一來,銀行完成短售,投資公司作合理投資,而屋主則不用搬家且清除溺水負債。阮秉森強調,前提是房子必須是溺水屋,第二屋主必須真的經濟困難,難以繼續原來的每月償貸付款。

50萬購屋綠卡急著辦—世界日報記者採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 10月 31日

世界日報記者洛杉磯報導--- 50萬元購屋綠卡消息剛剛見諸美國報端,中國大陸已迅速瘋傳為「美國已允許外國人50萬元購屋全家拿綠卡」,洛杉磯許多華裔地產中介、移民律師連日接到「潮水般的詢問電話」,「好像生怕美國的房子和綠卡都被搶光」。一些區域投資中心表示,他們甚至接到要求「中止商業投資移民,改辦購屋綠卡」的電話,哭笑不得。 兩黨議員聯合提出的「50萬元購屋綠卡」提案激起千層浪。房地產經紀阮秉森表示,這兩天來自大陸的詢問電話「接到手軟」,當他向朋友解釋「提案八字還沒一撇」時,不少友人將信將疑,「因為大家都說美國已通過了,要趕快」。 阮秉森表示,隨著天氣變冷,夏天購屋高潮逐漸降溫,但大陸來南加州的看房團仍是一團接一團,如今如果開放購屋綠卡,「恐怕半個中國的老百姓都要搬來美國」。 根據50萬購屋綠卡提議,美國允許在美購買50萬元房產的外國人全家獲得綠卡。根據此法案,擁有購屋綠卡者要在美國工作,必須循正常程序獲得工作簽證,但可以帶配偶和未滿18歲的子女來美,購屋綠卡沒有核發上限,但持有者在出售房屋後,即不能合法在美國居留。提案者稱,這是一個不花聯邦政府一文錢來創造需求的方法。 「不僅中國百姓歡欣鼓舞,美國的地產、貸款及屋主、地主也拍手叫好」,移民律師王泰和表示,與近年來始終沒有效率的經濟重整計畫和停滯不前的移民改革提案相比,「50萬元購屋綠卡」可謂「搔到了美國的癢處」。 移民律師表示,美國傳統的投資移民政策最大弊端是有諸多的條件限制,如商業投資移民金額較高,而且需創造十個就業機會,風險很大;而區域移民中心的投資效率與綠卡的安全性同樣令投資人擔心,因此「像現在這樣真金白銀就能直接換綠卡」,可謂「天掉餡餅」。 全國房地產業者協會的資料顯示,過去一年,國際買主購買美國住宅房地產的金額為820億元,比上年上漲約20%,其中中國、墨西哥、英國和印度買主占四分之一。

華人城市 抗跌性佳 –世界日報記者採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 10月 12日

世界日報記者洛杉磯報導--- 由於美國經濟仍積弱難振,經濟、營造、貸款等領域專家,都看壞美國未來幾年的房地產市場,預測房價還會下挫,消費者也將持續緊縮荷包,有更多屋主會加入法拍行列,經濟復甦的腳步仍將蹣跚遲緩。 標準普爾(Standard & Poor's)/Case-Shiller 20大城市住房價格指數的統計顯示,美國房市從2005年的高峰開始下滑,迄今跌幅深達31.6%。 同時,MacroMarkets財務科技公司與耶魯大學經濟學家席勒(Robert Shiller)日前公布剛完成的合作調查,該調查彙整100多位經濟學家的意見,指出今年美國房價會下跌2.5%,未來至2015年房市即使有成長,每年漲幅至多也只有1.1%。 不過,美國8月新發建築許可年率達62萬戶,為去年12月以來新高,月增3.2%,讓經濟學家跌破眼鏡,因為他們先前預測月減1.8%。 經濟學家對美國看壞美國房市,或有其理論或統計基礎,但房地產業界人士卻不這麼悲觀。 房地產經紀人阮秉森表示,美國房市從2006年下挫至今已五年多,已非常接近房地產六至八年的漲跌循環,只要景氣復甦、就業率回升,房市就會回春,房地產業界人士一般認為,美國房市的低潮期應只會再持續一至兩年。 阮秉森指出,目前河濱縣、聖伯納汀諾縣的房地產跌幅,確實高達40%至50%,但華裔聚集的亞凱迪亞、天普、聖蓋博等城市,房地產跌幅僅稍稍超過20%,抗跌性頗佳。

洛杉矶十八频道电视台专访阮秉森
發佈日期: 2011年 09月 25日

媒体最近常常报道中国人在洛杉矶购买豪宅的话题,洛杉矶著名的十八频道电视台最近对阮秉森进行了采访,该节目已经在新闻中播出。 ***以下是YouTube的链接: http://youtu.be/KTxROitSaU0 ***以下是优酷网的链接: http://v.youku.com/v_show/id_XMzA2ODMxNzcy.html

砸數百萬 買屋只度假 --- 世界日報採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 08月 03日

---世界日報記者洛杉磯報導--- 中國大陸豪客美國購屋潮像加州陽光一樣熱,大批豪客不僅全部現金進場,搶攻聖瑪利諾、亞凱迪亞、巴沙迪那等地區數百上千萬元豪宅,更有富豪重金購買 「美國度假屋」,砸數百萬元只為每年來美小住「過洋葷」。大陸小康之家在聖蓋博谷買屋購房更是遍地開花,使得一片哀鴻遍野的美國房地產,聖蓋博谷華人聚居 地區一方獨秀。 聖瑪利諾社區最近流傳:一名來自中國大陸的豪客砸400萬元現金買下一棟豪宅,因為長期無人居住,每月再花1500元僱人專門打理,「打工仔」成了豪宅的「臨時主人」。 聖蓋博谷華裔地產經紀表示,這種情況不在少數。在聖蓋博谷華人聚居城市,一些地區的百萬豪宅月成交20至30棟,七、八成都是大陸人全部現金購買。 目前大陸豪客眼中的豪宅標準是,亞凱迪亞170、180萬元以上,如果是聖瑪利諾,200、300萬元以下都不算豪宅。 房 地產經紀介紹,大陸豪客在美國大筆花錢購置房產,最重要的原因是感覺美國房子「實在便宜」,尤其這兩、三年,中國大城市房地產市場日漸走高和美國地產市場 一路下滑落差愈來愈大,大陸人「去美國買房子」像當年在國內買車買房一樣時髦。不少人不諱言「在美國一棟房子的花銷在北京只夠買一個廁所」。最近一名在艾 爾蒙地看中一處25萬元城市屋的上海婦女坦言,要想在上海住上同樣面積質量房子,在艾爾蒙地可買三、四棟。 不僅瞄準百萬、千萬豪宅的豪客,更多的是大陸普通小康之家,也開始進軍美國房地產市場,聖蓋博谷地區從南巴到天普市、羅斯密、聖蓋博,從鑽石吧、核桃市到河濱縣,「本地華人去的,大陸買家都去」。 「今年到現在為止,已接待十批大陸客人」,房地產經紀阮秉森表示,雖然總體購買比例尚未超過本地買家,但大陸客人比例長進非常明顯,最大特點是七、八成買家全部現金買房。 阮 秉森表示,國內買家大多是買50萬、80萬至數百萬的高中端房自己住,另外一種則是低價搶市場低谷,愈便宜愈好,20萬、30萬元購進,先是出租,同時等 待時機升值出手。不過因為目前美國的銀行房貸門檻升高,無論高、中、低房屋都需大批現金在手,「起碼的20萬、30萬元現金,大陸人看起來一點問題沒有」。

房價什麼時候算是到底了?
發佈日期: 2011年 06月 24日

房價什麼時候算是到底了?這是很多人問我的問題。最近英文的華爾街日報發表一篇文章,指出房價是否到底、房價是否很低可以觀察三個要素。這三個要素,一是失業率數據;二是房價與年租金的比率;三是銀行回收屋佔所有房屋的比例。現在讓我來仔細說明一下這三個要素。****(1)這一次經濟復甦的難題就是失業率居高不下,全美的失業率一直維持在百分之九左右,但各州和各個地區的失業率卻不盡相同,有的超過百分之十,有的只有百分之七。所以當你知道你的城市或地區的失業率,越高就表明房價離底部越遠,也就是說失業率若很高,房價還有下跌的空間。****(2)房價與年租金的比率是說,如果某一個房子的合理的賣價除以這個房子一年的租金,會得到一個數字,這個數字的標準是15,越大於15,就越有利於租房而不是買房;越小於15,就越有利於買房。舉個例子說,若鮑德溫公園市有個3房2浴的房子市場價值是25萬美元,買下後可以租出去每月1500元,那麼一年的毛租金就是1500x12=18000美元,再拿250000的買價除以18000,得出的比率是13.89。250000/18000=13.89。這個數字比15低,所以是有利於買房,而不是租房。數字越小越有利於買房。數字越小表明房價越接近底部。****(3)銀行回收屋佔所有房屋的比例有點像失業率的數字,在全美國,目前銀行回收屋佔所有房屋的比例是2.23%,可是每一個州和每一個地區不同,賭城拉斯維加斯銀行回收屋佔所有房屋的比例是百分之十二。在南加州,當你看到某一地區到處掛著銀行屋的銷售牌子,那就表明銀行回收屋佔所有房屋的比例比較高。銀行屋會拉低房價,若銀行回收屋佔所有房屋的比例越高,房價就越接近底部。若有曲線就能清楚,銀行回收屋佔所有房屋的比例的曲線到了頂部,房價就差不多到了底部。

公寓報酬看好 銷量增 ---世界日報採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 06月 05日

---世界日報記者洛杉磯報導---加州房地產目前進入歷史新低時期,正是買家進場的好時機,各種房地產投資中,以公寓的買氣最旺。房地產資訊公司CoStar Group本月最新出爐的報告指出,美國房地產投資人對公寓投資最感興趣,今年第一季公寓銷售量與同期比較成長40%,且銷售成績比2005年以來任何季度都來得高。房地產經紀阮秉森表示,目前南加的公寓價格創新低,是投資的好時機,房地產公司LoopNet的最新統計,今年4月與去年同期比較,加州公寓價格降幅為5.2%,辦公大樓售價下滑為4.4%,聖伯納汀諾公寓價格降幅達22.4%,辦公大樓僅降9%,洛杉磯市公寓價格下滑8.2%,辦公大樓價格降幅則為5.8%。CoStar Group的報告還指出,今年第一季美國公寓雖創銷售量高成長,但總銷售金額不到2007年的四分之一,說明公寓價格走低,也是促進市場買氣的一大誘因。

發佈日期: 2011年 05月 16日


發佈日期: 2011年 04月 19日


發佈日期: 2011年 04月 19日


南加房租新陷低潮---世界日報採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 04月 18日

---世界日報記者洛杉磯報導--- 南加大「羅斯克房地產中心」(Lusk Center for Real Estate)最新研究指出,儘管近來經濟有復甦跡象,但近年開始湧現的租屋衰退潮,未來仍將引領南加公寓租金漲幅進入新低時期,從現在到2012年,南加大多數地區房屋租金價格都會維持現況,租屋族面對租金調漲的痛苦指數可望降低。 2010年全美整體租屋市場的租金漲幅達2.3%,南加內陸帝國地區房租漲幅為1%,聖地牙哥縣地區甚至下跌0.2%。 一般預期隨著南加經濟景氣回升,以及今年2月加州增加10萬個工作機會,應會為租屋市場注入反彈力道。 不過,羅斯克房地產中心教授Tracey Seslen表示,南加過去幾個月經濟復甦的速度,的確超出預期,近兩個月也增加許多工作機會,但仍有許多潛在因素衝擊租屋市場。 例如,房地產下跌,讓購屋者增加。法拍屋投資者日多,讓租屋市場供應量大增。汽油價格節節攀升,讓許多租屋者選擇搬遷至離公司較近地區。 房地產經紀人阮秉森表示,近幾年無論商業或住宅租屋市場的價格,確實有逐年下滑的現象,原本一般預期去年房屋租金已跌至谷底,應會觸底回升,但迄今仍無反彈跡象。 阮秉森說,華人聚集的城市,如:阿罕布拉、亞凱迪亞、天普市、蒙特利公園,房價都跌幅甚微,但房屋租金卻跌頗多。 以阿罕布拉市住宅為例,2007年的平均租金為2036元,2008年降至1755元,2009年降至1700元,2010年更降至1583元。

短售屋交易拖沓 美銀新模式解套---世界日報採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 04月 18日

---世界日報記者洛杉磯報導--- 美國商業銀行(Bank of America Corp)宣布推出一種新的短售(Short Sale)處理模式,買家出價遞給銀行後,十天內就有答案,該模式可望改善目前坊間短售案件的拖沓現象。 短售是溺水屋主擺脫法拍惡夢的解套途徑,也是目前房地產市場常見的銷售類型。但根據統計,加州有四成以上的短售最終都宣告失敗,主要原因之一是經紀接到買家出價後,久久得不到銀行批准,買家等不及只好另尋購屋標的。 房地產經紀阮秉森表示,傳統的短售模式都是先將房屋投入市場,拿到買家出價(Offer)後,再遞給銀行審批,結果遞上去的出價如石沉大海,久久沒有回音,等了兩、三個月,得到銀行回覆,買家早已調頭離去。 美商銀新推出的「合作短售計畫」(Cooperative Short Sale),是由銀行先與屋主諮商,瞭解屋主目前困境,再由屋主的經紀與銀行談判價格和條件,一旦談判完成,經紀就可投放到市場去找買家。 短售過程中,若只有一個合格買家,就直接遞給銀行。若有多個買家競爭,就選其中一個最好的出價遞給銀行,美商銀會在十天內完成審批,並承諾120天內完成交易,但通常完成交易的平均時間為45天。 去年4月,聯邦政府推出「負擔得起的銀行收回替代計畫」(Home Affordable Foreclosure Alternatives,簡稱HAFA),雖也採用先批准短售價錢,再投放市場模式,但由於銀行及申請者都要接受聯邦政府規定的一些條件限制,大多數銀行沒有參加,使得計畫並未有效執行。 據瞭解,近日美商銀推出的「合作短售計畫」,不僅不向屋主收取任何費用,還向屋主提供2500元搬家補助,使得溺水屋主更有動力進行短售。

貸款人免付不必要費用---世界日報採訪阮秉森
發佈日期: 2011年 04月 18日

---世界日報記者洛杉磯報導--- 不少房屋貸款人不能掌握繁瑣的貸款程序,更搞不清楚名目甚多的手續費、服務費、文件費。聯邦政府4月1日將上路的Loan Originator Compensation Amendment to Regulation Z法律,目的就在保戶貸款消費者取得最有利貸款利率,免於支付不必要的貸款費用。 房地產經紀阮秉森指出,即將上路的新法,是2008年通過「Truth in Lending Act」的補強、修訂法規,直接從事房屋貸款放貸的銀行不受此法限制,主要針對房貸機構、房貸經紀如何收取服務費,進一步明確規範。 阮秉森說,新法規定貸款機構或經紀,必須提供透明、最有利的貸款利率,貸款機構或經紀的佣金將採固定方式,與貸款內容無關,不會因各貸款案利率不同而不同,以確保貸款人能取得合理的貸款利率。 一般申請房貸貸款人若購買折扣點數,須支付貸款總額的1%給貸款機構或經紀,作為服務費。完全沒任何費用的房屋貸款,由於借貸人願意付出較高的利率,銀行則會提供貸款機構或經紀額外的回佣(Rebate)。 過去貸款人無論採用哪種貸款方式,都由貸款機構或經紀出面與銀行洽商,再將貸款利率回報給貸款人。 通常向銀行購買1%的貸款折扣點數,約可降低0.125%至0.25%的利率。完全沒任何費用的房屋貸款,房貸機構或經紀從銀行獲得的回扣,約為貸款總額的1%,但坊間也有房貸機構或經紀因貸款人支付的利率較高,而取得1.5%至2.5%不等的回佣。

發佈日期: 2011年 03月 30日


开放日屋主要迴避嗎?
發佈日期: 2011年 02月 06日

销售房屋,常常举办开放日活动,邀请买家和邻居来看房,增加房屋的市场曝光率。多数经纪人都会自己主持开放日活动,建议屋主不要出现在活动中。屋主回避有以下几个原因。一是当屋主在场,潜在的买家很难自由评论这个房子,甚至连随意走动都不自在。二是屋主对房子有很深的感情,若听到负面的评论或问题,可能会受不了,甚至回敬买家,因此造成买家的反感或流失。三是屋主在场,潜在买家可能直接向屋主提出一些关于屋况的问题,若深入探讨,显然对屋主不利。四是若买家提出销售环节的问题,需要经纪人做专业的回答,屋主不一定能准确全面地回答。

短售会影响信用?
發佈日期: 2011年 04月 22日

短售会影响信用纪录,但影响多大、影响多久,专家有不同的看法。同时也要看屋主的具体情况。例如在短售之前,屋主是否已停止偿付房贷,对信用会产生不同的影响。多数专家认为,短售对屋主信用的影响有两年左右,也就是说这两年里屋主难以再申请贷款买房。但不少专家同时指出,短售对屋主信用的影响明显小于房子被银行收回或破产。房子被银行收回至少7年不能再申请贷款。这就是为什么很多人不愿一走了之,宁可花时间精力去完成短售。

住房种类
發佈日期: 2011年 03月 13日

为了方便理解,加州房地产行业把城市常见的住房种类一分为三。这三类住房是(1)独立屋,(2)PUD(规划单元开发屋),(3)康斗。 独立屋是屋主拥有房子和土地,拥有这里所有的空间甚至地下资源。在房屋所属区域,屋主不与别人分享任何东西。 规划单元开发屋是屋主拥有房子和房子下面的土地,但除此之外,也有一部分设施、土地是大家共同拥有的,如游泳池、网球场、绿地、车道等,因此,就要与这个社区的人共同分摊费用。康斗则只拥有墙壁之间的居住空间,但不单独拥有建筑本身、土地及其他公共设施。土地、建筑、公共设施、绿地、车道等都属于这个康斗社区的所有屋主共同拥有,所以也要向屋主协会缴纳月费来分摊。